L'opponibilità al terzo acquirente dell'ordinanza di assegnazione della casa coniugale

Con l’ordinanza n. 9990 del 10.04.2019 la Corte di Cassazione si è nuovamente pronunciata in merito alla dibattuta questione dell’opponibilità dell’assegnazione della casa familiare al coniuge presso cui sono collocati i figli minori in caso di trascrizione successiva alla cessione dell’immobile a terzi.

L’ordinanza in esame assume particolare rilievo in quanto sviluppa una approfondita disamina di tutte le possibili situazioni in cui l’interesse alla conservazione dell’habitat familiare e quello alla disponibilità del bene da parte del legittimo proprietario, interessi entrambi costituzionalmente garantiti, devono trovare un equilibrato bilanciamento.

Invero, come rilevato dai Giudici di legittimità, si possono individuare una molteplicità di situazioni nelle quali si rende necessario verificare, in concreto, l’opponibilità della detenzione qualificata dell’immobile destinato a casa familiare da parte del coniuge assegnatario al terzo acquirente od avente causa dall’altro coniuge, proprietario, comodatario o conduttore dell’immobile.

IL CASO – Il Tribunale di Teramo con ordinanza del 29.10.2015, accogliendo il ricorso ex art.702 bis c.p.c. proposto dalla madre di un marito separato, aveva disposto la condanna al rilascio dell’immobile adibito a casa familiare, assegnato alla moglie-nuora convivente con il figlio minore, attesa la anteriorità del titolo d’acquisto trascritto prima del provvedimento di assegnazione della casa familiare.

La Corte d’Appello di L’Aquila, investita della questione, riformava la decisione stabilendo che il rilascio non poteva essere disposto, in quanto il coniuge affidatario aveva acquistato la “detenzione qualificata” dell’immobile adibito a casa familiare prima della compravendita e che la conoscenza da parte dell’acquirente del vincolo di godimento funzionale ai bisogni della famiglia, impresso dal marito all’immobile poi acquistato da sua madre, rendeva opponibile il diritto di godimento dell’assegnatario all’acquirente.

Ciò nonostante l’acquisto fosse stato trascritto prima dell’emissione dell’ordinanza di assegnazione della casa.

Veniva quindi proposto ricorso per Cassazione affidato a sei motivi.

LA DECISIONE – La Suprema Corte, accogliendo il primo ed il secondo motivo di ricorso, ha risolto questa vicenda, stabilendo

la prevalenza del diritto dell’assegnatario trascritto successivamente all’acquisto, nel solo caso che il terzo abbia effettuato il suo acquisto con una “clausola di rispetto” della situazione abitativa in essere oppure se abbia stipulato un contratto di comodato con coloro che occupano l’abitazione.
Negli altri casi, al terzo acquirente non è opponibile l’assegnazione della casa coniugale successivamente disposta, prevalendo il diritto precedentemente acquisito.

Sul punto, la Terza Sezione ha enunciato il seguente principio di diritto:

Con riferimento alla cessione al terzo, effettuata in costanza di matrimonio dal coniuge esclusivo proprietario, del diritto di proprietà dell’immobile precedentemente utilizzato per le esigenze della famiglia, il provvedimento di assegnazione della casa familiare all’altro coniuge – non titolare di diritti reali sul bene – collocatario della prole, emesso in data successiva a quella dell’atto di acquisto compiuto dal terzo, è a questi opponibile ai sensi dell’art. 155 quater c.c., e della disposizione della L. n. 898 del 1970, art, 6, c. 6, soltanto se il Giudice di merito ravvisi la instaurazione di un preesistente rapporto , in corso di esecuzione, tra il terzo ed il predetto coniuge dal quale quest’ultimo derivi il diritto di godimento funzionale alle esigenze della famiglia, sul contenuto del quale viene a conformarsi il successivo vincolo disposto dal provvedimento di assegnazione, ipotesi che ricorre nel caso in cui il terzo abbia acquistato la proprietà con clausola di rispetto del titolo di detenzione qualificata derivante al coniuge dal negozio familiare, ovvero nel caso in cui il terzo abbia inteso concludere un contratto di comodato, in funzione delle esigenze del residuo nucleo familiare, con il coniuge occupante l’immobile, non essendo sufficiente a tal fine la mera consapevolezza da parte del terzo, al momento dell’acquisto, della pregressa situazione di fatto di utilizzo del bene immobile da parte della famiglia”.

La Suprema Corte evidenzia quindi l’errore nel quale era incorsa la Corte d’appello, ritenendo opponibile al terzo acquirente il provvedimento di assegnazione della casa sulla base della sola consapevolezza dell’utilizzo dell’immobile per le esigenze della famiglia, senza verificare se, successivamente all’acquisto della proprietà, il terzo avesse inteso riconoscere ai coniugi o ad almeno uno di essi un titolo di godimento, riconducibile alla figura del comodato e in funzione delle specifiche esigenze della famiglia.

 

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